A Habitat for Humanty és a Városkutatás Kft. dolgozta ki a Szociális Lakásügynökség (SZOL) koncepcióját, amelynek lényege, hogy az önkormányzati bérlakások alacsony számát magántulajdonú ingatlanok bevonásával kompenzálja. A SZOL nagy segítséget jelentene annak a mintegy 1,5 millió embernek, aki ma lakhatási szegénységben él Magyarországon. A program jelenleg a tervezés fázisában tart, és a fő feladat a megfelelő támogatási rendszer és szabályozási környezet kialakítása. Szekér Andrást, a Habitat for Humanity országos igazgatóját kérdeztük a koncepció részleteiről.
Lakásfókusz: Mielőtt rátérnénk a Szociális Lakásügynökségre, röviden be tudná mutatni, hogy mik a Habitat for Humanity szervezet céljai és főbb tevékenységei?
Szekér András: A Habitat fo Humanity az Egyesült Államokban jött létre azzal a céllal, hogy olcsó lakásokat alakítson ki rászoruló családok részére. A szervezet ma már 90 országban van jelen, és ennek megfelelően tevékenységi köre is kiszélesedett. A lakásfelújítási programjaink mellett különböző pénzügyi, energiahatékonysági képzések tartása, és lakáspolitikai érdekérvényesítés is megjelent a profilunkban.
Lakásfókusz: Miért kezdtek el a szociális bérlakás koncepciójával foglalkozni?
Szekér András: A rendszerváltást követően a szociális bérlakások a helyi önkormányzatokhoz kerültek, akik azonban megfelelő forrás hiányában nem voltak érdekeltek a rendszer működtetésében. A fokozatos lakásprivatizáció eredményeként ma az önkormányzati bérlakások aránya 3 százalékra csökkent, ami európai viszonylatban is rendkívül alacsonynak számít. Egy éven belül mindössze 1-2 ezer lakás üresedik meg, ezzel szemben mintegy 300 ezer háztartásnál lenne erre igény, és becslések szerint mintegy 1,5 millió ember él ma Magyarországon lakhatási szegénységben.
Lakásfókusz: Mit takar a lakhatási szegénység, és kik tartoznak ebbe a körbe?
Szekér András: A lakhatási szegénység nem feltétlenül jelenti azt, hogy valakinek nincs lakása. Az is lakhatási szegénységnek számít, ha például a fenntartási költségek túl magasak a jövedelemhez képest, ha nincs meg a kellő jogbiztonság, és a főbérlő bármikor kitehet a lakásból, vagy ha nincsenek meg a lakásvásárlás finanszírozási feltételei. Ebből adódóan egy rendkívül heterogén csoportról beszélhetünk. A mintegy 15 ezer hajléktalan mellett ide tartoznak a bajba jutott devizahitelesek, azok, akik valamilyen rezsihátralék miatt veszítették el otthonukat, és azok a fiatalok is, akik szülői támogatás hiányában nem tudnak új lakáshoz jutni, hiszen a jelzáloghitel önrészét sem tudják előteremteni.
Lakásfókusz: Van már példa más országokban ilyen jellegű ügynökségekre?
Szekér András: A szociális lakásügynökség valamilyen formája már számos országban létrejött. Torinóban például fiatal párokat, Franciaországban hajléktalanokat, Írországban pedig a bedőlt jelzáloghiteleseket segítik ilyen módon. De nem kell ennyire messzire mennünk, mivel Magyarországon is van már erre példa. A magántulajdonú lakások szociális célú hasznosítása több vidéki városban – például Szombathelyen, Békéscsabán – is megjelent, és a Református Szeretetszolgálat is működtet hasonló rendszert devizahitelesek megsegítésére. A jelenlegi koncepcióval az is a célunk, hogy megnézzük, mi az oka annak, hogy ezek a projektek megrekednek lokális szinten, és hogy hogyan lehetne a rendszert országosan is kialakítani.
Lakásfókusz: Mi a megrekedés oka?
Szekér András: Egyrészt a központi támogatás hiánya. Az eddigi mintaprojektek mind sajáterőből valósultak meg, és természetesen egy-egy önkormányzatnak vagy civil szervezetnek korlátozottak az anyagi lehetőségei. Másrészről vannak a koncepciónak szabályozási korlátai is. Jelenleg a magánbérleti piac nincs megfelelően szabályozva, a lakástörvény meglehetősen szűkszavú, és a gyakorlatban hol a bérlő, hol a tulajdonos van túlvédve. Nincs például intézményes útja a bérlő és bérbeadó közötti vitának, ha valamilyen nézeteltérés van, egyből peres útra terelődik az ügy. Ez bizalmatlanságot szül a két fél között, és akadályozza azt, hogy jól működő bérleti piac alakuljon ki. És természetesen vannak szubjektív szempontok is: egy tulajdonos sokszor nem szívesen adja ki ingatlanát szociálisan rászorulóknak. Ez azonban gyakran egy megalapozatlan előítélet, hiszen az érintettek sokszor az alsó középosztályból kerülnek ki. De a gyakorlat azt mutatja, hogy civil szervezet közvetítése révén még a különböző stigmatizált csoportok – mélyszegénységben élők, hajléktalanok – esetében is lehetséges a bérbeadás, mivel ebben az esetben olyan feltételekkel kötik a szerződést, amit a tulajdonos is elfogad.
Lakásfókusz: A Szociális Lakásügynökségek központi eleme, hogy magántulajdonú ingatlanokat vonnak be szociális céllal. A megfelelő szabályozáson túl mivel lehet ösztönözni egy lakástulajdonost, hogy ne a piacon, hanem az ügynökség révén szerezzen magának bérlőt?
Szekér András: Szerintem már önmagában egy nagy ösztönző az, hogy felmérések szerint ma mintegy 470 ezer magántulajdonú lakás áll üresen. A tulajdonosoknak gyakorlatilag áll a tőkéje az üres lakásokban, és attól, hogy ezek lakatlanok, romlik az állapotuk. Amikor egy városban nyilvánosságra hozzák a kiadatlan ingatlanok számát, annak általában árlehajtó hatása van, hiszen a bérlők jobb alkupozícióba kerülnek. Emellett a nemzetközi példák azt mutatják, hogy az is ösztönző lehet, hogy a lakásokat viszonylag hosszú távra veszik bérbe, ráadásul az ügynökség valamilyen garanciát vállal a bérlő nem fizetése esetére, illetve arra, hogy milyen állapotban adja majd vissza a lakást. Az ügynökségek általában a piaci árak alatt tudják bérbe venni a lakásokat, de cserébe a bérbeadó olyan plusz előnyökhöz jut, amelyekre normál piaci körülmények között nem lenne lehetősége. A magyar mintaprojektek esetében is tapasztaltuk, hogy a tulajdonosnak fontos a tudat, hogy van egy viszonylag stabil bérlő, de az önkormányzat, vagy egy civil szervezet szükség esetén helyt tud állni.
Lakásfókusz: Ma a lakások bérbeadását sokan nem jelentik be, és így nem is adóznak utána. A szociális ügynökség esetében erre már nem lenne lehetőség. Ez nem tarthatja vissza a tulajdonosokat?
Szekér András: Az, hogy mekkora az adócsalás kockázata az elsősorban az adóhatóság hatékonyságától függ. Egyébként azok a lakástulajdonosok, akik ingatlanukat önkormányzatnak adják bérbe, ma is adómentességet élveznek, így ezt a rendszert csak ki kellene terjeszteni a szociális lakásügynökségekre is. Ha a tulajdonosnak van egy hosszú távú bérlője, biztos jövedelme, amire még adókedvezményt vagy adómentességet kapna, akkor egy idő után valószínűleg jobb lesz benne lenni a rendszerben, mint kimaradni.
Lakásfókusz: Hogyan kezelné a rendszer azt, ha egy bérlő nem fizet?
Szekér András: Természetesen a szociális lakásügynökség sem csodaszer, attól, hogy valaki beköltözik egy ilyen lakásba, még nem biztos, hogy nem lesznek fizetési gondjai. Itt is előfordulhat, hogy valaki nem tudja, vagy nem akarja fizetni a bérleti díjat vagy közüzemi számlákat. De ha van egy nagyobb volumenű, ezres nagyságrendű ingatlanállomány, akkor a kockázatok is megoszlanak, és az ügynökség garanciát tud vállalni ilyen esetekre. A rendszer stabilitása érdekében fontos, hogy a hátralékosságot nagyon hamar és nagyon hatékonyan kell kezelni.
Lakásfókusz: Milyen ingatlanokat várnak a programba?
Szekér András: Ideális esetben elfogadható minőségű, jó energiahatékonyságú, jó elhelyezkedésű lakások kerülnének bele a rendszerbe, különböző méretben, a háztartások nagyságához, és természetesen a helyi piaci viszonyokhoz igazodva. A jelenlegi vizsgálatokból például már kiderült, hogy Szombathelyen problémát okoz, hogy az önkormányzati ingatlanok körében magas a távfűtéses lakások aránya. Ezek a lakások például kevésbé lesznek alkalmasak ilyen célra, mert a távfűtés jelentősen megdrágítja a fenntartási költségeket, és növeli a nemfizetés kockázatát.
Lakásfókusz: Mikorra várható, hogy a koncepció a megvalósítás fázisába kerül? Milyen időtávban gondolkodnak?
Szekér András: Minden támogatási formánál fennáll annak a veszélye, hogy ha nem megfelelő előkészítéssel vezetjük be, akkor annak piac és ártorzító hatása lesz, Mi ezért azt javasoljuk, hogy első körben az országgyűlés fogadja el a bevezetéshez szükséges szabályozási csomagot, ami kitér a bérleti jogviszony, adózás kérdéseire, majd ezt követően lehet kisebb kísérleti programokat létrehozni ideális esetben 5-10 településen. Ennek tapasztalatai alapján lehet majd kialakítani egy végleges, országos szintű modellt. Még rengeteg a nyitott kérdés, de a fő célunk, hogy jövő évben elindulhasson a program.
Aki további részletekre kíváncsi, a Habitat for Humanity honlapjáról letöltheti a Szociális Lakásügynökségről szóló vitaanyagot.
Előző cikkünk: Mit kell tudni a lakástakarékról?
További bejegyzések:
Erkélyből oázist
10 éve nem vehettünk ilyen olcsó lakást
Obamának sincs jobb ötlete az árfolyamgátnál?
Hogyan veheti el az állam az ingatlanunkat?
