A körülbelül 4,2 millió magyarországi ingatlan 70 százaléka elavult, minden tizedik pedig kifejezetten rossz állapotban van egy tavaly megjelent közlemény szerint. A lakások harmada társasházban található, amelyek nagy része 30 évnél idősebb. A budapesti belvárosi társasházak többsége ma már 100 évesnél idősebb, de az 1970 és 89 között épült mintegy 500 ezer panellakás zöme is jócskán vénebb 30 évesnél.
A magyar ingatlanállomány ráadásul folyamatosan öregszik, aminek legfőbb oka, hogy min kevesebb új lakás épül. A helyzet sokat romlott az elmúlt évtizedekben, hiszen míg az ezredfordulón ezer lakosra évente 2,2 újonnan megépülő lakás jutott, addig tavaly már csak egy. Az építési kedv persze nem csak nálunk esett vissza radikálisan az ingatlanpiaci, illetve az ezt követő pénzügyi és gazdasági válság hatására, hiszen ugyanezen idő alatt Németországban 7,1-ről 2,5-re, Ausztriában pedig 7,3-ról 4,8-ra csökkent ez a mutató. Persze ellenpélda is van: például Lengyelországban 2,1-ről 2,9-re, Szlovákiában pedig 1,5-ről 2,5-re nőtt az ezer lakosra jutó átadások száma.
A lakások számát nézve még szembetűnőbb a visszaesés, hiszen míg 1975-ben közel 100 ezer lakás épült, addig 2011-ben 12 655, 2013-ben pedig már csak 7293. Nagyon úgy tűnik, a trend 2014-ben sem fordult meg, ugyanis az első három negyedévben – erről van még csak KSH statisztika – 5168 új lakást adtak át. Ez azt jelenti, hogy a jelenlegi ütemben 500 év alatt sem újulna meg a lakásállomány, ami azt jelenti, hogy a többség egyre öregebb ingatlanban él.
És most nem is a panelek jelentik a legnagyobb problémát, hiszen ezek élettartamát 80-100 évre taksálják a szakértők, a panelprogramnak köszönhetően pedig a 20-30 év alatt lerongyolódó infrastruktúrákat és nyílászárókat folyamatosan cserélik, az új külső szigetelésekkel pedig a betonházak energetikai mutatói már átlag felettiek. A száz évnél öregebb Budapest belvárosi épületek várható élettartama már összetettebb kérdés, hiszen ez nagyban függ a szükséges felújítások és karbantartások elvégzésétől, de az ingatlanpiac élénkülésének éppen ez a terület lehet az egyik nyertese, így itt akár piaci alapon is lehetnek fejlesztések.
Sokkal nagyobb a gond a központoktól távol eső vidéki településekben, falvakban, ahol az elmúlt évtizedekben szinte egyáltalán nem épült új lakás vagy ház, a meglévők felújítására pedig egyre kevésbé van erőforrása az elöregedő lakosságnak.
Ráadásul éppen vidéken jellemzőek a régi építésű vályogházak, amelyekből egy felmérés szerint 1990-ben körülbelül 800 ezer volt Magyarországon, vagyis ha a számuk mára csökkent is valamelyest, még így is a teljes lakásállomány ötödét adhatják. A probléma a vályogházakkal nem maga az építőanyag, inkább az, hogy ezek többsége régi, korszerűtlen, nem jól szigetelt, éppen ezért biztosítás is nehezen köthető ezekről.
Jól látszik tehát, hogy a magyarországi ingatlanállomány szinte minden szegmense folyamatosan öregszik, ha nem történik valamilyen gyökeres fordulat, akkor ez idővel szinte kezelhetetlen problémát jelenthet. De ha a lakásépítés ismét be is indulna, amire jó esély van a következő években, akkor ez területileg rendkívül egyenlőtlen eloszlású lesz majd. Hasonlóan a használt lakások piacához, hiszen az országos adatokat itt is Budapest, illetve a prosperáló városok és régiók húzzák fel, miközben a szegényebb területeken továbbra is csökken az ár és a kereslet egyaránt.
Mindez tovább erősíti az országban tapasztalható és egyre erősödő egyenlőtlenségeket. Már most is látszik, hogy például Ózdon vagy Komló félmillió forintért is vásárolható lakás, mint ahogy egyre több a rossz állapotú eladó ház is, amelyekért néha annyit kérnek, mint amennyiből Győrben legfeljebb egy kisebb szobára futná.
Ezért ha az állam meg szeretné állítani a legszegényebb régiók leszakadását, akkor újra kell gondolnia a lakásépítés támogatását azokon a területeken, ahol piaci alapon szinte biztosan nem történik majd semmi. Az építkezések ráadásul a helyi gazdaságot is erősítenék, hiszen nagy az élő munkaerőigénye, a felhasznált anyagok nagy részét pedig nem éri meg távolról beszerezni. Máskülönben konzerváljuk a leszakadást és a szegénységet, illetve felgyorsítjuk a hátrányos helyzetű települések elnéptelenedését. Ez pedig hosszú távon még nagyon visszaüthet.
