Több elemzés szerint az ingatlant kiadóknak áll most a zászló: egyre gyorsabban és drágábban lehet kiadni az ingatlanokat. Ez azonban leginkább Budapestre igaz, ahol egy a Napi Gazdaság napilapnak nyilatkozó szakértő szerint 20 százalékkal több pénzt lehet ma elkérni egy albérletért, mint egy éve. Legkeresettebbek az 50-150 ezer forintos, két külön nyíló szobás, belvárosi lakások. De miért indult be ennyire az albérleti piac, és kik a bérlők? A kérdés már csak azért is jogos, mert közben az ingatlanhitelezés felfutásáról, a vásárlói kedv élénküléséről is egyre többet hallani? Kik vásárolnak és kik bérelnek? És mennyire lehet tartós a bérleti piac felfutása?

Jól látszik, hogy ma már nem ugyanazok vásárolnak ingatlant, mint akik a válság előtt. Akkoriban szinte mindenki potenciális vásárlónak számított, akinek volt fix állása, sőt azok is, akik a vállalkozásukból viszonylag tisztességes bevételt tudtak kivenni, akár fű alatt is, hiszen korábban volt bank, amelyik így is adott pénzt.  Pár éve még 20-30 százalékos önrész is elég volt a kölcsönhöz, ezt sokan másik hitelből, családi kölcsönből vagy megtakarításból biztosították. Az emberek egyáltalán nem aggódtak emiatt, hiszen a többség úgy számolt, hogy az ingatlan jó befektetés, aminek csak felfelé mehet az ára, ez pedig a hitel költségeit szinte teljes egészében képes kompenzálni. Akkoriban sokan vallották, hogy „érdemesebb hitelre venni, mint bérelni, hiszen ugyanakkora a havi költség, viszont így az ingatlan idővel az enyém lesz”.  

Ma már nem aggatható rá a lakótelepekre úgy általában a „proli” jelző, mint ahogy a téglaépítésű lakások panelekkel szembeni felsőbbrendűsége sem magától értetődő. Hiszen a felújításon átesett panelek energetikai mutatói jobbak a legtöbb régebbi téglaépületnél, a távfűtés pedig ma már egyáltalán nem számít drágának, különösen, ha az egyedi fűtés üzemeltetésével járó költségekkel is számolunk.

A panel sokkal inkább racionális döntés lett, egyéni vásárlóként azért, mert még mindig olcsó és viszonylag kényelmes, befektetőként pedig azért, mert könnyen kiadható, karbantartási igénye pedig kicsi. Ám éppen a racionalitás az, ami miatt a panelek árai máshogy mozognak, mint a téglaépítésű ingatlanok vagy a családi házak árai. Itt nem beszélhetünk emocionális kötődésekről, hiszen a lakótelephez általában nem ragaszkodik az ember, és dinasztikus gyökerek sem eredtek a beton között.

A lakásukat eladni szándékozóknak remek hír, hogy idén az első negyedévben 22 ezer használt lakás cserélt gazdát, 22 százalékkal több, mint egy évvel korábban. Bár a KSH még nem zárta le a második negyedévet, az eddig beérkező 19 ezer tranzakcióból úgy látszik, hogy az első félévben kitartott a vásárlók számának növekedése.

Vagyis idén eddig kétségtelenül könnyebb eladni az ingatlanokat, mint az utóbbi években bármikor. Persze a vevők megjelenése annak is betudható, hogy olyan mélyen vannak már a magyar ingatlanárak, hogy akiknek van mozgatható tőkéjük, azok ebbe fektetik a pénzüket a minimális kamatot fizető betétek, vagy éppen az egyre kockázatosabbnak tűnő tőzsdék helyett.

De mi a helyzet most, november elején? Most is könnyebb eladni, ráadásul jobb áron az ingatlanokat? 

Lassan lecseng a nyárvégi hullám az albérleti piacon, ennek ellenére nem késő átnézni, hogyan kell a lakáskiadás után adót fizetni. Természetesen sokan inkább nem jelentik be, hogy ingatlanukat bérbe adták, a lebukás azonban egyszerűbb, mint gondolnánk. Ez azt jelenti, hogy nem csak a szerződés nélküli albérlő, hanem maga a tulajdonos is kiszolgáltatott helyzetben van.

Még ma is sokan szerződés nélkül adják bérbe lakásukat, pedig ezzel komoly kockázatot is vállalnak. Vitás kérdésben például az albérlő kezében ott az ütőkártya: bármikor feljelenthet az adóhatóságnál. Ugyanakkor nem csak az albérlő jelenthet veszélyt, gyakran sértődött szomszédok jelentenek - akár csak túlbuzgóságból, akár például a hangoskodó bérlők megbosszulásaként. Az adóhatóság is egyszerűen tudja ellenőrizni a szerződés meglétét, elég csak egy-egy hirdetésre jelentkezni, vagy szimplán az ingatlan-nyilvántartásban megnézni az elvileg állandó lakó nélküli lakásokat. A lebukás pedig nem olcsó mulatság, akár milliós bírságra is számíthatnak a lakástulajdonosok, ráadásul sokszor egy alapos vagyonosodási vizsgálatot is elrendelnek ellenük. Ha el akarja kerülni az ilyen eseteket, célszerű szerződést kötni a bérlővel, ha pedig ezt korábban elmulasztotta, akár önellenőrzést is tarthat, így az elmaradt adóforintokat utólag befizetheti úgy, hogy csak a késedelmi kamattal kell számolnia, büntetéssel nem.

Az ingatlanhirdetéseket böngészve gyakran találkozhatunk kreatív megoldásokkal, ha a lakásméret megadásáról van szó. Az erkély vagy a lodzsa például gyakran kritikus pontnak számít, de van, aki a falak alapterületét is alapul veszi, de még olyanra is volt példa, hogy a lépcsőház tulajdoni hányadnak megfelelő része is becsúszott a lakás alapterületébe. Bár az ilyen jellegű turpisságok nagy eséllyel előbb-utóbb kiderülnek, nem árt, ha körültekintően járunk el, és adott esetben mi magunk is átszámoljuk, mennyi is az annyi.

Okozhat meglepetéseket a jóhiszemű vásárlónak, ha összehasonlítja az ingatlan hirdetésben szereplő alapterületét a tulajdoni lapon szereplővel, és pláne, ha azt a maga fizikai valójában akkurátusan le is méri. Persze nem mindig a vásárló megrövidítése a cél, sokszor több évtizedes adminisztrációs hibák állnak az eltérés hátterében, vagy egy rossz mérési módszer okozza a hibát. Ettől függetlenül az sem ritka, hogy valóban a tulaj akarja megnövelni az eladásra kínált teret.

Vajon a Fradi stadion vagy a Nemzeti Eszközkezelő kerül többe? A Kossuth tér felújítására, vagy szocpolra költött többet a kormány? 2013-ban összesen 182,1 milliárd forint költségvetési pénz jutott lakhatással kapcsolatos célokra, ráadásul ennek az összegnek a harmada a 2004 előtti lakáshitelek kamattámogatására ment el.

Stadionépítési program és lakhatási gondok? Nem, ezúttal nem Brazíliáról lesz szó. Miközben az építőipart jobbára az állami megrendelések húzzák, addig a magánberuházások továbbra is csak alacsony szinten mozognak, sőt, a lakásépítés soha nem látott mélyponton van (tavaly összesen 7300 lakás épült, ez a 2004-es adat 17 százaléka). Kérdés, hogy tud, illetve akar-e az állam valamilyen módon változtatni ezen.

Bár a panellakások megítélése nem a legjobb Magyarországon, több közép-európai országban is úgy tűnik, elindult az ilyen lakások felértékelődése. Egy nemrégiben publikált felmérés szerint például a csehek 40 százaléka úgy gondolja, a panel ideális lakóhely lehet. De vajon valóban ilyen rózsás a helyzet?

Szűk terek, hangos szomszédok, magas fűtésszámla, és rosszul szigetelő ablakok; hosszan lehet sorolni a panellakások hátrányait. Mégsem lehet megkerülni ezt az épülettípust, hiszen a hetvenes-nyolcvanas években Európa-szerte (bár különösen a keleti blokkban) építették őket a tömeges lakásigény kielégítésére. Magyarországon közel 800 ezer panellakás található, ahol a lakosság ötöde él, de Csehországban például minden harmadik, Prágában pedig minden második embernek a „panelák” az otthona.

Győztes devizahiteles per, közelgő jogegységi döntés, őszre ígért mentőcsomag. Új fejezethez érkezett a devizahiteles mentőcsomagok többéves története, kérdés, hogy végre pontot is teszünk-e a sztori végére. Az új intézkedésekből még ugyan nem sokat lehet tudni, az MNB stabilitási jelentésében mindenesetre utalás van a jövedelemarányos törlesztés bevezetésére. De ez vajon segítséget, vagy a hitelezés befagyasztását jelenti majd?

A választásokkal mérséklődött a kormányra nehezedő nyomás, lehet, hogy éppen ez jelent majd előrelépést a pár hónapja megrekedt, politikai értelemben (is) rendkívül érzékeny devizahiteles kérdésben. A Kúria rövidesen meghozhatja régen várt jogegységi határozatát, és már egy újabb kormányzati mentőcsomagot is meglebegtettek az illetékesek. Az MNB stabilitási jelentésében is utalás van a jövedelemarányos törlesztésre, mint lehetséges mentőcsomagra, melyet akár már az idén is bevezethetnek.

A Kúria ítéletet hozott a Kásler Árpád vs. OTP ügyben, és kimondta, semmis az árfolyamrés, azaz a devizavételi és a devizaeladási árfolyam alkalmazását előíró szerződés feltétel, a bankok csak a Nemzeti Bank középárfolyamát alkalmazhatják átváltáskor. A döntés sokakat érint, és komoly hatással lehet egy új devizahiteles mentőcsomagra, ugyanakkor kérdés, hogy valójában mekkora segítséget jelent a bajban lévő devizahiteleseknek.

Ma hozta meg az ítéletet a Kúria a Kásler Árpád által indított, és már az Európai Bíróságot is megjárt perben, melyben arról kellett dönteni, hogy a bank tisztességesen járt-e el akkor, amikor árfolyamrést alkalmazott, azaz a törlesztőrészleteket eladási árfolyamon, a folyósítást viszont vételi árfolyamon számolta ki.

Gyakran megfogalmazott vélemény a hazai lakáspiaccal, lakásépítéssel kapcsolatos cikkek kommentjei között, hogy elöregedő társadalomban, egyre kevesebben vagyunk, így valójában nincs is szükség új lakások építésére, az ingatlanpiac eleve zsugorodásra van ítélve. De vajon jó ez a következtetés? Hiszen miközben egyre kevesebben vagyunk, egyre többen élünk egyedül.

A Német Statisztikai Hivatal a napokban tette közzé a legfrissebb, háztartások méretére vonatkozó adatokat. Az eredmények első hallásra meglepőek: Németországban az egyszemélyes háztartások aránya már megközelítette a 40 százalékot, a nagyobb családok pedig már ritka kivételnek számítanak: öten például mindössze a lakások 4,8 százalékában élnek együtt. Az egyszemélyes háztartások aránya különösen a nagyvárosokban kiemelkedő, Berlinben például a háztarások 54,3 százalékában (!) egyedül élnek.