Az újabb és újabb számokat látva egyértelmű, hogy pörög az ingatlanpiac. Igaz ez akkor is, ha a Duna House számításai szerint májusban volt egy kisebb visszaesés áprilishoz képest, de az optimisták még így is a tavalyinál másfélszer több, 150 ezer tranzakciót várnak 2015-re. Most aztán majd kaszálnak az ingatlanosok és az ingatlanközvetítő vállalkozások, gondolhatnánk. De mekkora is a piac, mennyit lehet keresni most, a jellemző fix 80-100 ezer forintos alapbér mellé? Számolgattunk egy kicsit.

Először is, még mielőtt néhány olvasó vérnyomása az egekbe szökne az újabb hozsannától az ingatlanpiaci szárnyalásról és az árak emelkedéséről, le kell szögeznünk, egyáltalán nem általános a konjunktúra. Mert miközben Győr-Moson-Sopron megyében átlagosan tizedével drágultak az ingatlanok egy év alatt, addig az Otthontérkép adatai szerint Jász-Nagykun-Szolnok megyében 15 százalékkal estek az árak. Még Budapesten belül is felemás a helyzet, az egyébként is népszerű kerületek piaca jól pörgött tavaly, míg a külsőbb kerületek közül sok és az agglomeráció többsége olcsóbb lett. Az összkép mégis az, hogy az első öt hónapban körülbelül 40 százalékkal több adásvétel volt, mint 2014-ben.

A másik dolog, amit érdemes előre tisztázni, az az ingatlanközvetítők fix bére. Ez a legtöbb iroda esetében jár, ám azt tudni kell, hogy ha valaki nem teljesít, vagyis nem köt üzletet, azt hamar kipenderítik. De tudomásul kell venni, hogy az ingatlanos szakma sikerdíjas. 

A mostani felfutás miatt persze az ingatlanközvetítő vállalkozásoknak, valamint az ezeknél dolgozó körülbelül 15-18 ezer ingatlanosnak is jobban megy, még ha nem is egyforma mértékben. (Ezt a 15-18 ezres számot Beák András, a Magyar Ingatlanszövetség elnökségi tagja mondta egy cikkben, ahol az is elhangzott, hogy a válság előtt körülbelül kétszer ennyi ember élt ingatlanközvetítésből.)  Ha az ingatlanközvetítés tevékenységi körrel rendelkező, működő vállalkozások számát nézzük, akkor az Otthon Centrum szerint ezekből 3560 volt tavaly. Minket azonban most nem a vállalkozások bevételire, hanem az ingatlanközvetítéssel elérhető jövedelemre vagyunk kíváncsiak. 

De mekkora is a torta, amin osztoznia kell az egyébként ismét egyre népesebb ingatlanközvetítő seregnek? Mivel az ingatlanok ára nagyon különböző, mi a KSH által meghatározott átlagos lakásárral, azaz 10 millió forinttal számoltunk, valamint azzal, hogy a tranzakciók száma kis felfelé kerekítéssel 100 ezer volt 2014-ben. Ezek alapján tavaly 1000 milliárd forintos volt a használt lakások piaca, ha pedig bejön a másfélszeres emelkedést prognosztizáló jóslat, akkor idén 1 500 milliárd forint lehet az éves forgalom.  

Ez szép summa, még akkor is, ha a forgalomnak csak becslések szerint 40 százalékában vesznek részt közvetítők, vagyis 600 milliárdnyi tranzakcióhoz van közük, ami 4 százalékos jutalékkal számolva évi 24 milliárd forintos bevételt jelent. (Az ingatlanközvetítő vállalkozások a vételár 3-5 százalékát kérik el jutalékként, ezért számoltunk 4 százalékkal.) Ezen osztoznak a tranzakcióban részt vevő ingatlanosok, illetve az őket foglalkoztató irodák: 25-25 százalék jár az ingatlan tulajdonosával leszerződő, illetve az ingatlant eladó közvetítőnek, míg a jutalék fele rendszerint a közvetítőirodánál marad. Persze a saját irodát működtető közvetítőknél más a helyzet, ott a bevétel nagyobb része marad meg, persze ha más hozza be vagy adja el az ingatlant, akkor osztozni nekik is kell.

Ez alapján egy ingatlanosra évente átlagosan 667 ezer forint bruttó jutalékbevétel jut, ami után természetesen még le is kell adóznia, igaz, általában vállalkozóként. (A bevétel kiszámításakor az egyszerűség kedvéért úgy kalkuláltunk, hogy egy közvetítő vagy belistáz, vagy elad egy ingatlant, de persze olyan is van, akinek mindkettőt siker nyélbe ütnie, ilyenkor pedig a jutalék fele üti a markát.)

Az összeg jól mutatja, hogy átlagos teljesítménnyel aligha lehet megélni az magyar ingatlanos piacon, ugyanis 18 ezer ingatlanosnak egyszerűen túl kicsi ez a piac. Lehet persze növelni a közvetítők piaci részesedését, de ez épp vidéken alacsony, ahol az ingatlanpiac stagnál, ráadásul az árak is alacsonyabbak, így ugyanazért a bevételért sokkal több ingatlant kell értékesíteni.

Ezért bármennyire is fejlődik a piac, annak, aki ingatlanközvetítésből kíván megélni, nem elég átlagos teljesítményt nyújtania. A szakma ezért két kasztra tagozódik: van egy szűkebb réteg, akik az adásvételek túlnyomó részét hozzák, és van egy lényegesen népesebb csapat, akik vagy vegetálnak, vagy bevétel híján pár hónap után kirostálódnak. Így, ha reális képet akarunk kapni, akkor úgy számolhatunk, hogy a piac nagy részét 3-4 ezer ingatlanos viszi, az ő bruttó bevételül pedig az átlag 4-5 szerese is lehet.

Ehhez azonban jelenleg a prosperáló régiók valamelyikében kell működni. Mert ennél a szakmánál most ez határozza meg leginkább a megkereshető bevételt. Hiszen míg Sopronban 202 ezer forint a használt lakások átlagos négyzetméterára, addig Salgótarjánban 70 ezer forint ugyanez, az egy négyzetméterre vetített jutalék pedig az előbbinél 8 ezer, míg az utóbbinál 2 800 forint. 

Mindezeket érdemes figyelembe venni, mielőtt valaki belevág az ingatlanközvetítésbe!