A panellakások felépülésükkor sokak számára komoly javulást hoztak a lakhatási körülményeket tekintve, az azóta eltelt évtizedekben azonban minőségükkel együtt imázsuk is megkopott, és a hazai ingatlanpiac mostohagyerekeivé váltak. A legfrissebb előrejelzések azt mutatják, hogy a jövőben nőhet a kereslet az olcsóbb ingatlanok iránt, ami a panellakások árának emelkedését is magával hozhatja. De vajon megalapozott az optimizmus? Déry Attilát, az Otthon Centrum vezető elemzőjét kérdeztük a szegmens piaci helyzetéről.

Lakásfókusz: Mekkora arányt képviselnek a panelok a hazai ingatlankínálatban?

Déry Attila: A KSH összes piaci tranzakciót tartalmazó statisztikái alapján a panellakások részaránya 2007-től folyamatosan 10-13 százalék körül alakult az eladásokban. Bár más besorolások alapján ez az arány akár 15-21 százalék is lehet, a részarány stagnálásához nem fér kétség. Az, hogy a panellakások a folyamatosan zsugorodó piacon is megőrizték korábbi részesedésüket, azt mutatja, hogy népszerűségük nem változott az elmúlt években, és ezt az Otthon Centrum eladásaiból számolt statisztikák is alátámasztják.

L.: Kik jelentik a fő célcsoportot? Kik vesznek elsősorban panellakást?

D.A.: A panelek egyik fő vonzereje, hogy átlagos négyzetméteráruk alacsonyabb, mint a téglaépítésűeké. Például egy nagyobb, 4-5 fős családnak, ahol fontos a több szoba és a nagy alapterület, ésszerű választás lehet a panellakás, hiszen egységnyi területet alacsonyabb áron tudnak megvásárolni. Hasonlóan gondolkozhatnak az első lakásukat vásárlók, akik számára csak korlátozottan áll rendelkezésre forrás, főleg a jelenlegi, meglehetősen szűkös finanszírozási lehetőségek mellett. Mivel ezek a lakhatási igények inkább demográfiai alapon nyugszanak, semmint gazdasági megfontolásokon – ahogy most a teljes lakáspiacot az élethelyzetből adódó változások mozgatják – az eladók ilyen jellegű kereslettel mindig találkozhatnak.

L.: Az ár miatt lehet tipikus első lakás, ahonnan a tulajdonos idővel továbbköltözhet. Ugyanakkor nem áll fenn annak a veszélye, hogy a jelenlegi piaci körülmények között a lakás eladhatatlanná válik, és a tulajdonos „bennragad” a panelban?

D.A.: A panellakások eladhatatlansága nem kimutatható a piacon, hiszen folyamatos, stabil kereslet mutatkozik erre az ingatlantípusra. Inkább a panellakások ára az, ami a téglaépítésű társaikkal szemben nagyobb visszaesést mutat az elmúlt időszakban. Vagyis nem az eladhatósága változott meg az ilyen lakásoknak, hanem az árban kellett az eladóknak nagyobb csökkenést elkönyvelni.

A „bennragadás” is inkább a panellakások és téglalakások közötti árkülönbségre vezethető vissza, mivel azonos földrajzi elhelyezkedést feltételezve az eladásból befolyt összeg nem fedezi ugyanakkora téglalakás vásárlását. Ez a jelenség azonban a válság előtt is létezett, ezt a jelenlegi körülmények maximum annyiban erősítették, hogy a panellakások kicsit nagyobb áresése miatt nőtt az árkülönbség, illetve a különbség pótlására most jóval korlátozottabban áll bankhitel rendelkezésre.

L.: Átlagosan mennyi idő alatt lehet egy panellakáson túladni?

D.A.: Az idei első félévben az Otthon Centrum eladásai alapján minden ingatlantípus esetén nőtt az értékesítéshez szükséges napok átlagos mértéke, ugyanakkor még mindig a panellakások a leggyorsabban forgó ingatlanok a használtlakások piacán. Míg egy panel esetében átlagosan 96 napra van szükség az eladáshoz, addig használt téglalakás esetében 140, tégla ház esetében pedig 216 nap ez az érték. A panellakások rövidebb értékesítési ideje egyébként már a válság előtt is megfigyelhető volt. Ennek hátterében az állhat, hogy téglaépítésű lakásokkal és házakkal szemben a panellakások homogénebb halmazt alkotnak, kevesebb paraméterben térnek el egymástól, ami az összehasonlításhoz és vásárlási döntéshez szükséges időt is lerövidíti.

L.: Jelenleg milyen átlagárak jellemzőek a panellakások esetében? Megfigyelhetők regionális különbségek országos szinten illetve Budapesten belül?

D.A.: Természetesen vannak eltérések az országon belül az árakat illetően. Míg Kelet-Magyarországon a panellakások átlagos négyzetméterára 121 ezer forint volt az idei év első hat hónapjában, addig nyugaton 144 ezer. A legdrágább a főváros, ahol átlagosan 168 ezer forintot kell fizetni, de Budapesten sem egységes. Egy XI. kerületi átlagos panellakás négyzetméterára például 190 ezer Ft körül alakult, a IV. kerületben viszont csak 160 ezer Ft. Még kerületen belül is vannak különbségek: a XI. kerületben a gazdagréti lakótelep lakásai a kerület átlagárai felett cseréltek gazdát, míg az őrmezei panellakások némileg a kerületi átlagár alatt maradtak.

Panel az őrmezői lakótelepen. Az árak a kerületi átlag alatt maradnak.

L.: Hogyan érintette a 2008 óta tartó ingatlanpiaci válság a panellakásokat? A legfrissebb előrejelzések az idei évre már némi áremelkedést mutatnak a panellakások esetében. Önök szerint megalapozottak ezek a várakozások?

D.A.:Ahogy korábban is említettem, a stabil keresletnek köszönhetően a panellakások a válság után is meg tudták őrizni piaci részesedésüket, bár a többi ingatlantípusnál nagyobb áresés jellemezte őket. Ezzel szemben a téglaépítésűekhez képest kevésbé nőtt meg az értékesítési idő.

Megítélésem szerint a panellakások árai stagnálni fognak rövidtávon, esetleg további minimális csökkenés várható. Az áremelkedésnek véleményem szerint még nem látszanak a jelei, ahogy jelenleg az egész ingatlanpiacon nehéz olyan tényezőket azonosítani, ami alapján a közeljövőben áremelkedést valószínűsíthetnénk.

L.: A devizahitelek bedőlésével többen a panellakások iránti kereslet növekedésére számítottak, mondván, sokan kényszerülnek olcsóbb lakásba vagy éppen albérletbe. Érzékelhető már ez a trend az Otthon Centrum adatai alapján?

D.A.: Az idei év első hat hónapjában történt eladások alapján a panellakások részaránya az összes eladáson belül nem változott jelentősen, tehát nem tudom megerősíteni, hogy erősödött volna a panellakások kereslete. Elméleti síkon az alacsonyabb átlagos négyzetméterár vonzóvá teszi a panellakásokat a szűkebb anyagi lehetőséggel rendelkezők számára, de egyelőre nem mutatkozik többlet kereslet.

Az albérleti piacon sem látszik egyelőre, hogy sokan választanák – önként vagy kényszerből – a lakástulajdon helyett a bérleti jogviszonyt. Sajnos a lakásbérleti piac nem annyira átlátható, mint az adásvételek. A magas tulajdonosi arány miatt a viszonylag szűk bérleti piac önmagában kevés bérleti szerződést generál, ráadásul sok szerződés a gazdaság szürke vagy fekete zónájába esik, ezért nem elérhetőek a bennük szereplő információk. Központi nyilvántartása nincs is a bérleti szerződéseknek, vagyis az adás-vételeknél megszokott, az egész piacra kiterjedő statisztikák nem állnak rendelkezésre, így a saját statisztikáinkra tudunk csak támaszkodni, ahol viszont nem tapasztalható komoly élénkülés a bérleti keresletben.

Előző cikkünk: Hol épülnek új lakások?