Több elemzés szerint az ingatlant kiadóknak áll most a zászló: egyre gyorsabban és drágábban lehet kiadni az ingatlanokat. Ez azonban leginkább Budapestre igaz, ahol egy a Napi Gazdaság napilapnak nyilatkozó szakértő szerint 20 százalékkal több pénzt lehet ma elkérni egy albérletért, mint egy éve. Legkeresettebbek az 50-150 ezer forintos, két külön nyíló szobás, belvárosi lakások. De miért indult be ennyire az albérleti piac, és kik a bérlők? A kérdés már csak azért is jogos, mert közben az ingatlanhitelezés felfutásáról, a vásárlói kedv élénküléséről is egyre többet hallani? Kik vásárolnak és kik bérelnek? És mennyire lehet tartós a bérleti piac felfutása?
Jól látszik, hogy ma már nem ugyanazok vásárolnak ingatlant, mint akik a válság előtt. Akkoriban szinte mindenki potenciális vásárlónak számított, akinek volt fix állása, sőt azok is, akik a vállalkozásukból viszonylag tisztességes bevételt tudtak kivenni, akár fű alatt is, hiszen korábban volt bank, amelyik így is adott pénzt. Pár éve még 20-30 százalékos önrész is elég volt a kölcsönhöz, ezt sokan másik hitelből, családi kölcsönből vagy megtakarításból biztosították. Az emberek egyáltalán nem aggódtak emiatt, hiszen a többség úgy számolt, hogy az ingatlan jó befektetés, aminek csak felfelé mehet az ára, ez pedig a hitel költségeit szinte teljes egészében képes kompenzálni. Akkoriban sokan vallották, hogy „érdemesebb hitelre venni, mint bérelni, hiszen ugyanakkora a havi költség, viszont így az ingatlan idővel az enyém lesz”.
A devizahitelüket nyögők többsége most aligha kapna kölcsönt ma bárkitől is. Jelenleg kizárólag a hivatalos jövedelem számít, az elvárt önrész átlagosan 50 százalék körül van, ráadásul a hitelek havi törlesztője sem lehet magasabb (400 ezres fizetés alatt) a havi nettó jövedelem felénél. Könnyen kiszámítható, hogy ilyen feltételekkel bizony nem könnyű a 153 ezer forintos nettó magyar átlagbérből egy átlagosnak mondható 11 millió forintos, 73 négyzetméteres budapesti panellakásra összespórolni a pénzt. Az egyik legnépszerűbb lakáshitel kalkulátor szerint 10 évig 55-60 ezer forint lenne a példaként felhozott panel felének a havi törlesztője 10 évre, ami még akkor is sok, ha Budapesten magasabb, majdnem 190 ezer forint az átlagos havi nettó.
De az időfaktort is érdemes figyelembe venni, hiszen 62 ezer forintonként a 11 milliós lakás 50 százalékos önrészét csaknem 7 évig tart összegyűjteni. (Lakáskasszával vagy lakástakarékkal persze némileg kevesebb.) Vagyis a példánkban szereplő panellakás megszerzése egy átlagos keresőnek 16-17 évig az erőforrásai jelentős részét leköti. Ez egy fiatal számára ma egyáltalán nem tűnik vonzónak. Kérdés persze, hogy mi van a párokkal, hiszen náluk a közös jövedelmek összeadódnak, így az ingatlanvásárlás önrészét és a hitelt is könnyebben vállalják. A fiatalok azonban egyelőre inkább kivárnak, hiszen egy friss banki felmérés szerint a 19-29 éves városiak ötöde él albérletben. A 25 év alattiak 13 százaléka lakik albérletben, 26 év felett ez az arány a duplájára nő.
Persze nem tudhatjuk, hogy a generáció a későbbiekben miként dönt: bérel vagy vásárol? Az biztos, hogy ahogy a házasság helyett egyre többen választják az élettársi kapcsolatot, úgy a saját tulajdon nimbusza is sokat kopott. Az ingatlanspekuláció a fiatalok számára nem vonzó, már csak azért sem, mert a szüleik generációja éppen ezzel égette meg magát. Fontos viszont a mobilitás, az új élethelyzethez való alkalmazkodás képessége. Az ingatlan ilyenkor pedig sokszor kolonc, mert mi van ha az ország másik felében, vagy külföldön akad jó munkalehetőség, vagy éppen szétköltöznek a párok.
Közben egy másik tendencia is megfigyelhető, mégpedig az, hogy az ingatlanok egyre inkább egy meghatározott tehetős kör kezében összpontosulnak. Mert hiába mutatják a statisztikák, hogy pörög a hitelpiac, az ingatlant vásárlók kétharmada készpénzzel fizet, de a hitelt felvevők egy része sem azért fordul bankhoz, mert nincs pénze, hanem azért, mert a megtakarításaihoz nem akar hozzányúlni. Jól mutatja, hogy mennyire erős a befektetési céllal ingatlant vásárlók tábora, hogy a Duna House egy felmérése szerint Budapesten ingatlant vásárlások negyede befektetési célú, és az első lakás megszerzése után már ez a második leggyakoribb vásárlási ok.
Vagyis jól látszik, hogy az ingatlan tulajdonlás egyre nagyobb mértékben befektetési célú, így nálunk is kialakulhat egy tőkeerős ingatlantulajdonosi réteg, míg a másik oldalon az átlagemberek inkább bérelni fognak. A tendenciát erősítheti az is, ha megdrágulnak a forinthitelek, amire két-három éves távlatban szinte minden elemző számít. Az egyéni döntések persze ettől eltérőek lehetnek, de a tendencia jól látható. Az ingatlan tulajdonlása a fiatal generáció számára ma már nem olyan vonzó, mint a szüleiknek és a nagyszüleiknek volt. Már csak a nagyobb mobilitás miatt is. Miközben a tőke számára az ingatlan a mai napig biztos menedék. E kettő egyensúlya pedig majd kialakul.