Mostanában mindenütt a rakétaként emelkedő ingatlanárakról, a csillagászati lakbérekről, illetve a bérbe adással elérhető magas hozamokról olvashatunk. Szinte olyan érzése van az embernek, hogy hülye, vagy legalábbis lúzer az, aki kimarad ebből a jó buliból. Ilyen mostanság az airbnb is, amikor külföldi turistáknak adjuk ki a lakásunkat, általában rövidebb időszakokra, azt remélve ettől, hogy a hagyományos bérletnél lényegesen több bevételhez juthatunk így. A kiadás maga ráadásul nagyon egyszerű, köszönhetően az Airbnb.com, Booking.com, Homestay.com, Wimdu.com és egyéb magánszállás-közvetítő rendszereknek, hiszen itt bárki felteheti kiadó ingatlanját, és már csak várnia kell a vendégeket. És a dolog valóban működik! Ám mielőtt úgy döntesz, hogy belevágsz, olvasd el azt a 10 dolgot, amivel szerintünk érdemes tisztában lenned.
- Hol legyen a lakás?
Tudom, reménytelenül vízfejű az ország, a bloggerek meg úgy írogatnak, mintha a budapesti nagykörúton kívül nem is lenne élet, de ami a rövid távú lakáskiadást illeti, ez sajnos valóban így van. Mert bár egy friss kimutatás szerint már a vidéki lakások is kapósak az airbnb-n, azért aki valóban pénz akar látni a lakásából, az erre ne apelláljon. Hisz a külföldiek nagy kedvence most egyértelműen Budapest, a legény- és lánybúcsú szervezők legfelkapottabb célállomása, ahová ontják az olcsó fapadosok a pár napra érkező, többnyire nem dúsgazdag fiatalokat. Többségében – nem csak ők persze – használják az airbnb-t, és mivel Budapest legfontosabb vonzereje a buli-negyed, a többség ehhez legközelebb próbál szállást találni. Ezért ha lakást akarsz kiadni, akkor a nagykörúton belül van a legjobb esélyed, ezen belül is az V., a VII. és a VIII. kerület a legfelkapottabb. Persze, lehet boldogulni más helyekkel is, de ha egy idegen szemével nézel rá a térképre, akkor azonnal megérted, hogy a nagykörúton kívül valahogy minden perifériának tűnik. Persze mi tudjuk, hogy nem az, de erről ne akard meggyőzni az általában pár napra érkező potenciális vendégeidet.
- Mit lehet kiadni?
Először talán furcsa a kérdés, mert mi mást, mint lakást, gondolná az ember? De ez nem teljesen igaz, hiszen az airbnb-n találtunk egy kiadó pubot is, billiárdasztalokkal, saját szobákkal és mosdókkal, mindössze napi 25 ezer forintért. A fekhelyeket illetően itt nincs luxus, az emeletes ágyaknak meglehetősen kollégiumi hangulata van, de ide nem is pihenni jönnek az emberek. A foglalásokból pedig jól látszik, hogy van igény az ilyen típusú szolgáltatásra, hiszen Budapest most a buli-turizmus európai fellegvára. Jó példa ez arra, hogy érdemes kreatívnak lenni!
- Mennyi időmet viszi el?
A magas hozam kecsegtetően hangzik, de a valóság az, hogy mint mindenbe, ebbe is sok energiát és időt kell beletennie annak, aki sikeres akar lenni. Mert az érdeklődők bármikor jelentkezhetnek, munkaidőben, éjjel vagy éppen hajnalban, és többnyire a leggyorsabban reagálók közül választanak. Vagyis, ha belevágunk az üzletbe, akkor legyen okostelefonunk, mégpedig mobil internettel, ráadásul legyen mindig mellettünk, feltöltve és bekapcsolva.
És ez még csak a kezdet. Mert a vendégek a nap 24 órájában bármikor érkezhetnek, és bár beállíthatjuk, hogy mondjuk délután négy és este nyolc óra között jelentkezhetnek csak be, ezzel azonnal rontjuk az esélyeinket. Hiszen a fapados járatok sokszor extrém időpontban érkeznek, a cégek ezzel is spórolnak, az utazók pedig nem szeretnek fél napot várni, hogy elfoglalhassák a szállásukat. Ráadásul, a járatok késhetnek, a vendégek eltévedhetnek, vagyis ez egy kiszámíthatatlan üzem, ezért aligha megoldás az, ha valaki kiugrik a munkahelyéről, hogy fogadhassa a vendégeit.
Hogy mi ebből a tanulság? Az, hogy ha nem tudsz elég időt szánni a dologra, ne erőlködj, mert nem jó, ha az airbnb-s kalandod miatt veszíted el a fő kenyérkeresetedet.
- Légy rugalmas
Turistáknak kiadni lakást ízig-vérig vendéglátás, ezért ha jól akarod csinálni, neked jó vendéglátónak kell lenned. Hogy mit jelent ez? Meg kell értened, hogy a vendégeid azért vannak itt, hogy jól érezzék magukat, ami többnyire bulizást jelent. Fogadd el azt is, hogy ami neked munka, az nekik épp kiugrás a napi mókuskerékből, így nem feltétlenül lesznek pontosak, merevek, szabálykövetőek. Kommunikálj nyitottan, mondd el a szabályokat, de vedd tudomásul, hogy a vendéglátás kiszámíthatatlan, és csak az igazi „megoldó emberek” maradhatnak benne talpon.
- Mekkora a jó lakás?
Már írtuk, hogy legyen központi helyen, mert a turisták szeretnek a történések közepében lenni. A méret is számít, mert több szállásadó tapasztalatai szerint a nagyobb lakásokat most könnyebb kiadni, egyszerűen azért, mert jellemzően kisebb csoportokban jönnek Budapestre a fiatalok, ők pedig hatan-nyolcan is bevackolnak egy 3 szobás lakásba. Mi magunk is megnéztünk néhány foglalási naptárat, és egyértelműen látszott, hogy az ugyanott lévő, hasonló értékeléssel bíró lakások közül a nagyobbaknak a következő hónapra lényegesen több foglalásuk volt. Persze lehetsz sikeres kis lakással is, de akkor annak nagyon jó helyen kell lennie.
- Az átlagnál jobb színvonal kell
Fontos, hogy a lakás modern és divatos legyen, mégpedig annyira, ami már fölötte van az átlagos magyar színvonalnak. Ez azért érdekes, mert ha hosszabb távra, magyaroknak adod ki a lakásod, akkor egy átlagos lakás is könnyen kiadható, míg a turisták a különlegesre buknak, ami persze a tulajdonos részéről plusz beruházást igényel. Érdemes az üzleti terv készítésekor ezzel is számolni. Persze kérhetsz kauciót a vendégeidtől, amiből az esetleges rongálásokat kijavíttathatod, ez az általunk megnézett nagyobb lakásoknál 60-80 ezer forint körüli összeg volt, és az előfoglalást ez láthatóan nem befolyásolta.
- Bírd a kritikát!
Ha online felületen adsz ki szállást, akkor ezzel felvállalod azt is, hogy nyílt lapokkal játszol, és ha hibázol, azért bizony hamar megkapod a kritikát is, amit ráadásul mindenki láthat. A közösségi létnek éppen ez a lényege, és ha ügyes vagy, akkor profitálhatsz is a legjobb értékelésekből, ugyanis az airbnb például előre sorolja a jobb értékelésű ingatlanokat. Hibázni itt is lehet, előfordulhat például, hogy késve érsz ki a vendégért az állomásra, vagy valami elromlik a lakásban. Több kifejezetten népszerű, sok értékeléssel rendelkező szállásnál is találtunk egy-egy negatív kommentet, amelyek általában kisebb hibákról, elégedetlenségről szóltak, de ezek láthatóan nem befolyásolták a szállás jövőbeni foglaltsági mutatóit.
- Beszélj legalább angolul
Nyelvtudás nélkül ne is vágj bele az egészbe, hisz a vendégvárás egyik fontos feltétele, hogy tudj kommunikálni a vendégeiddel. Mert ha nem tudsz korrekt információkkal szolgálni, nem érted meg pontosan a feltett kérdéseket, a megfogalmazott elvárásokat, amiből rengeteg félreértés adódhat, ez pedig a hitelességedet csökkenti. A vendégek értékeléseit olvasva hamar kiderül, hogy az ingatlan elhelyezkedése után a kiadó személy kedvességét, pontosságát, korrektségét említik meg legtöbbször. Vagy pont ezek hiányát, persze.
- Mennyit kereshetsz?
Talán ez a legérdekesebb kérdés, de eddig persze el is kell jutni. Az azért jól látszik, hogy az árak felfelé mennek, ugyanazért a budapesti, felkapott lakásért körülbelül tizedével többet kérnek most el, mint egy éve. Egy egyszobás belvárosi lakást átlagosan 16 ezer forintért lehet most kiadni az airbnb-n, míg egy nagyobb, 2-3 szobás lakás – ahol 4-6 ember fér el – átlag 28 ezer forintba kerül egy éjszakára, amihez hozzájön még egy minimális szolgáltatási díj, illetve esetenként a takarítás néhány ezer forintos, egyszeri költsége. (Persze olcsóbb és drágább ajánlatok is vannak.) A kihasználtság tavalyhoz képest sokat javult, így normál esetben havi 20 nappal kalkulálhatunk, aki ennél rosszabbat ér el, az bizony nehezen él meg ebből a tevékenységből. Vagyis a bruttó bevétel az előbbi esetben 320 ezer, míg a nagyobb lakásnál 560 ezer forint lehet, ha minden jól megy.
- Fura, de adózni is kell ám!
Azonban a költségek is magasak, hiszen a hagyományos lakáskiadással szemben a közüzemi számlákat itt a bérbe adó állja. Bármennyire is hihetetlen, a bevétel után még adózni is kell, igaz az egy lakást kiadók ezt megúszhatják évi 32 ezer forintos átalányadóval, plusz egy kis EHO-val. Ez igazán jutányos teher, ezért mindenképp érdemes legalizálni a tevékenységet. Annak azonban, aki vállalkozást épít a lakáskiadásra, vagyis több ingatlant üzemeltet, annak bevételeit a Személyi Jövedelemadó és az Egészségügyi Hozzájárulás együttesen már 43 százalékkal csapolja meg, és akkor még nem beszéltünk a 4 százalékos idegenforgalmi adóról és az önkormányzatok egy része által kivetett különadókról. És persze ott van még a szállásközvetítő cégek 10 százalék körüli jutaléka, a takarítás és a karbantartás költségei, valamint az amortizáció, amiről szokás megfeledkezni.
Na, te belevágnál?