Ma már nem aggatható rá a lakótelepekre úgy általában a „proli” jelző, mint ahogy a téglaépítésű lakások panelekkel szembeni felsőbbrendűsége sem magától értetődő. Hiszen a felújításon átesett panelek energetikai mutatói jobbak a legtöbb régebbi téglaépületnél, a távfűtés pedig ma már egyáltalán nem számít drágának, különösen, ha az egyedi fűtés üzemeltetésével járó költségekkel is számolunk.
A panel sokkal inkább racionális döntés lett, egyéni vásárlóként azért, mert még mindig olcsó és viszonylag kényelmes, befektetőként pedig azért, mert könnyen kiadható, karbantartási igénye pedig kicsi. Ám éppen a racionalitás az, ami miatt a panelek árai máshogy mozognak, mint a téglaépítésű ingatlanok vagy a családi házak árai. Itt nem beszélhetünk emocionális kötődésekről, hiszen a lakótelephez általában nem ragaszkodik az ember, és dinasztikus gyökerek sem eredtek a beton között.
A racionalitás erősödésével a panelek ismét azt a szerepet töltik be, amiért a szocialista érában megszülettek: az iparosítás hatására felduzzadt munkaerő számára biztosítanak életteret. Ezzel persze az is együtt jár, hogy ahol nem megy jól a gazdaság, ahol nincs megélhetés, ott a panelek elértéktelenednek, míg ahol új beruházások vannak, ott áremelkedést láthatunk.A különbség a nyertes és a vesztes régiók között egyre nagyobb, így persze az árolló is egyre nyílik.
Érdekes ez alapján megvizsgálni az OTP Jelzálogbank friss lakótelep Értéktérképét, mert a magyar gazdasági helyzet itt bizony négyzetméterárakra lebontva látható.
Országos szinten azt tapasztaljuk, hogy míg 2008-ban, az ingatlanpiaci válság előtti utolsó „békeévben” eladott lakótelepi lakások átlagára országosan 167 ezer Ft/m2 volt, addig a NAV hivatalos ingatlan-tranzakciós adatbázisa szerint jelenleg 137 ezer forint az átlagos négyzetméterár. Ez 18 százalékos árcsökkenés, vagyis a panelek valamivel többet veszítettek hat év alatt az értékükből, mint más ingatlantípusok.
Vesztesek és nyertesek
Az országos átlag azonban csalóka. Mert, ahogy a magyar városok és régiók gazdasági teljesítményei között óriási a különbség, úgy lesz egyre nagyobb a lakótelepek közötti árkülönbség is. Így aztán nem meglepő, hogy a városok közül csak három nyugat-magyarországi településen, Mosonmagyaróváron, Sopronban és Győrött nőtt 2008 óta az eladott lakótelepi lakások átlagára, mégpedig 16, 15, illetve 3 százalékkal. Győr ezek közül érthető, hiszen az Audi új beruházásai és a város prosperálása egyre többek számára nyújt megélhetést, a gyenge magyar valuta miatt érkező szlovák vásárlók pedig még inkább erősítik az egyébként is átlag feletti fogyasztást. Sopron és Mosonmagyaróvár is igazi kórtünet, ezekből a városokból tömegek ingáznak Ausztriába dolgozni, ám mivel a lakhatás a sógoroknál sokkal drágább, mint nálunk, sokan ezekben a határ közeli városokban vesznek vagy bérelnek ingatlant.
A másik végletet pedig elsősorban egykori iparvárosaink adják, amelyekben az elmúlt években nem, hogy javult volna, inkább romlott a megélhetési helyzet. Dunaújvárosban, Miskolcon, Ózdon, Esztergomban, Tatabányán, Nagykanizsán, Szolnokon, Komlón, Budapest XX. kerületében és Kazincbarcikán több mint egyharmados értékvesztést könyvelhettek el a lakótelepi lakások tulajdonosai a válság éveiben. Budapesten a XI. és III. kerületi lakótelepek a leginkább értéktartóak (-13 és -15 százalék), míg a XX. kerület mellett a XXI.-ben és a XVIII.-ban is meghaladja a 30 százalékot a hat év alatt végbement árcsökkenés.
De városon belül is nagyok lehetnek a különbségek.
Az eladási darabszámok alapján értékelhető 144 lakótelepből mindössze hét olyan volt, ahol 2008 óta nőttek az árak. Ezek mindegyike a már említett három nyugat-magyarországi városban található. 10 százalék felett nőtt a mosonmagyaróvári Móra Ferenc és Kormos István, illetve a soproni Jereván lakótelepek ingatlanjainak átlagára. Ugyanakkor a dunaújvárosi Béke-, Római-, Ságvári városrész és Dunasor, a miskolci Diósgyőr, Avas és Bulgárföldi lakótelep, valamint a várpalotai Készenléti lakótelep lakásainak átlagárai 40 százalékot meghaladó mértékben csökkentek.
Budapesten a XI. kerületi Lágymányosi és Kelenföldi lakótelepek árai ugyanakkor 2008 óta „csak” 6, illetve 10 százalékkal mérséklődtek, míg a XXI. kerületi Csepel-városközpont lakótelepen 30 százalék feletti áresést látunk. Kelenföld esetében a 4-es metró menti a helyzetet, míg a Lágymányosi lakótelepen a keresleti oldalt mindig is a környék egyetemistái erősítették, akik szívesen vesznek (inkább a szüleik persze) vagy bérelnek itt lakásokat.
De nézzük az árakat.
A kerületi / városi átlagárat a XI. kerület vezeti, egyedül 200 ezer Ft/m2 feletti értékkel. Ez nem meglepő, hiszen Újbudán található a tíz legdrágább lakótelepből három (Lágymányosi, Mezőkövesd úti és Gazdagréti lakótelep). 190 ezer Ft/m2 feletti fajlagos árral még a IX., XIII. és XVI. kerületek állnak. A fővárosi sereghajtók a XX., XXI., XVIII. és XVII. kerületek 150 ezres négyzetméter-ár limit alatt, mindegyik kiterjedt, városperemi elhelyezkedésű, és a tömegtermelés idején, a hetvenes években épült panellakótelepekkel.
A vizsgált vidéki városok rangsorát Budaörs vezeti 200 ezer Ft/m2 feletti átlagárral, majd az áremelkedés kapcsán már említett három nyugat-magyarországi nagyváros mellett Szentendre került még be az első ötbe. A legolcsóbb lakótelepi lakások pedig a már ugyancsak említett egykori iparvárosok (Ózd, Komló, Kazincbarcika, Salgótarján, Várpalota és Miskolc) mellett Nagykanizsán és Szolnokon találhatóak, 90 ezer Ft/m2 alatti átlag